Cómo me afecta el nuevo acuerdo inmobiliario si quiero comprar o vender vivienda en EE.UU.

Quiero vender mi casa. ¿Aún tengo que pagar comisión?

Sí. Pero una vez que los cambios entren en vigor, ya no tendrás que pagar una comisión al agente del comprador, como ha sido el caso en algunos sistemas MLS.

Las comisiones todavía son negociables, como lo han sido desde que la Corte Suprema de Estados Unidos puso fin a la fijación de tarifas por parte de la NAR en 1950, y esa negociación podría ser incluso más importante que antes.

Como vendedor, aún puede seguir la típica estructura de comisiones estándar, que normalmente divide en partes iguales el costo entre los corredores del comprador y del vendedor, si así lo deseas. El estándar comúnmente aceptado ha sido el 6%, pero en muchos lugares el porcentaje habitual es más bajo.

Pero con las nuevas normas, no tienes por qué utilizar esa estructura; puedes negociar distintas opciones.

Además, el acuerdo prohíbe completamente revelar la comisión en la MLS. Esto es para evitar que los agentes se concentren únicamente en propiedades en las que se llevarán a casa cheques de pago más grandes en lugar de en casas que realmente tienen sentido para sus clientes.

La NAR lleva mucho tiempo diciendo que hacer que los vendedores paguen también al agente del comprador hace que sea más barato en términos de costos iniciales y más accesible para los compradores de vivienda contratar a un agente.

Si consideras que pagar una comisión del 6% es el costo de hacer negocios y conseguir que se vea la vivienda y deseas comercializar tu casa ofreciendo pagar la comisión del agente del comprador -como es habitual ahora-, puedes seguir haciéndolo. O puedes ofrecer un 3% en total con un reparto menor entre los dos.

Sin embargo, esa información ya no podrá aparecer en la MLS y deberá comunicarse a los corredores y agentes de los compradores por separado.

¿Cómo cambiará el mercado?

Aunque todos están aún tratando de averiguar cómo funcionarán las cosas a partir de ahora, los cambios podrían transformar el negocio inmobiliario, modificando el funcionamiento de las transacciones y abaratando los costes.

“Incluso si la letra del acuerdo permite la cooperación, la forma en que se percibe el acuerdo puede modificar las actitudes de los agentes sobre la cooperación, y las actitudes de los consumidores sobre los honorarios”, dijo Glenn Kelman, CEO de la firma de corretaje Redfin, en un comunicado. “El resultado podría ser que la cooperación entre agentes en materia de honorarios se debilite, pero no que desaparezca”.

Kelman escribió que cree que el acuerdo impulsará las comisiones a la baja.

“Cuando el consumidor que contrata a un agente es quien paga a ese agente, es mucho más cuidadoso con las comisiones”, dijo.

Aunque existen diversos modelos de menor coste, como los agentes con tarifa plana o los agentes de descuento, éstos no suelen tener una gran cuota de mercado.

Puede que compradores y vendedores prefieran la forma tradicional de hacer negocios. Pero para quienes buscan alternativas, deberían surgir nuevas opciones.

Un estudio reciente del Banco de la Reserva Federal de Richmond concluyó que el uso de un modelo de comisiones basado en los costes -en el que los agentes de los compradores ganan dinero sólo por casa mostrada y no de un porcentaje de la venta en sí- podría ahorrar a los consumidores más de US$ 30.000 millones al año.

Los investigadores concluyeron que un tope de comisiones ayudaría a reducir los precios para compradores y vendedores de viviendas, pero al mismo tiempo sería necesario un límite mínimo de comisiones para respaldar las ventas de viviendas de bajo valor.

Las nuevas normas también suscitan dudas sobre cómo afectarán a los compradores primerizos y a los de rentas más bajas.

Aunque los cambios podrían reducir las comisiones de los agentes inmobiliarios, algunos de ellos celebran las nuevas normas.

“Esta es la mejor noticia para los agentes inmobiliarios profesionales”, dijo Michael Downer, un corredor asociado con Coldwell Banker Realty con sede en Nápoles. “Será difícil para las personas que tienen una licencia sólo de nombre y que no entienden cómo demostrar su valor a los compradores o vendedores para permanecer en el negocio.”

Anticipa que el mercado se inclinará hacia dos extremos: agentes de bajo costo y bajo servicio y proveedores de mayor coste y mayor servicio.

“No creo que vaya a haber un término medio”, afirma. “Habrá gente que no aporte casi ningún valor, que lo ponga en la MLS y ya está. Y gente que ofrece servicios de limusina. El público en general no ve valor en el agente comprador ahora mismo”.