(CNN Español) — Bancos públicos y privados de Argentina anunciaron el regreso de los créditos hipotecarios UVA, opción que permite invertir en la compra y construcción de viviendas, la cual es una misión difícil para un país sumergido en una crisis económica y habitacional.
Luego de años de cerca de seis ausencia ―período en el que la alta inflación los hizo inviables―, los bancos en Argentina volvieron a ofrecer desde hace pocos días créditos hipotecarios ajustables por Unidades de Valor Adquisitivo (UVA), es decir, atados a la inflación.
Estas opciones llegan en medio de una severa crisis habitacional que vuelve el comprar propiedades una misión casi imposible para muchos sectores de la población.
El panorama crítico se compone de distintos factores. Por un lado, el problema estructural, macro, creado por décadas de alta inflación, insuficiente financiamiento público y un ritmo de construcción de vivienda que ni ayuda a compensar el déficit acumulado ni el crecimiento demográfico. Por el otro, están las dificultades para acceder a una casa propia, ya sea a través de la renta o de la compra, por los altos costos que demandan estas opciones y la baja disponibilidad de vías de financiamiento.
Además, entra el juego el factor de las condiciones de vida: millones de personas habitan inmuebles sin acceso a servicios elementales, como el agua corriente y la red cloacal.
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“Llegan en un contexto en que para la mayor parte de la gente es muy difícil llegar a tener su propia vivienda, e incluso también alquilar”, explica Mariel Fornoni, doctora en economía y socia-directora de la consultora Management & Fit.
“Hasta este momento no había prácticamente posibilidad ni de conseguir alquileres, ni mucho menos de tener una vivienda propia producto de que no existían los créditos desde hace casi seis años”, añade.
Un informe del Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec) de 2023, sostiene que en las últimas décadas la disponibilidad de créditos hipotecarios disminuyó considerablemente, lo que trajo aún más limitaciones a un panorama ya complejo.
Desde el centro de estudios precisan que esto cayó fuertemente desde la crisis económica que vivió el país en 2001, hasta alcanzar un mínimo histórico en 2022.
El estudio agrega que una de las causas detrás de este escenario es la enorme desigualdad entre el valor de los inmuebles y el ingreso medio.
“Entre 2002 y 2020, la cantidad de años de ingresos necesarios para acceder a una vivienda casi se triplicó”, señala.
“Estos cambios de tendencia en el régimen de tenencia se deben a múltiples motivos, como ser las dificultades para comprar inmuebles, principalmente por el desfasaje entre los ingresos de la población (en pesos) y el precio de los inmuebles (en dólares), y la escasez de crédito hipotecario, que en 2022 representaba un 0,2% del Producto Interno Bruto”, detalla María Boix, directora del programa de Ciudades de Cippec.
Este punto es uno de los motivos por los que algunos especialistas son cautos con el éxito que puedan tener los nuevos préstamos.
Fornoni explica que los altos ingresos que se exigen para el pago de sus cuotas pueden volverlos privativos para algunos sectores, sobre todo para quienes quieren acceder a su primera casa.
Por todos estos motivos, los argentinos empezaron a cambiar la forma en que se vinculan con las viviendas: cada vez menos gente puede comprar y se inclina por los alquileres.
Datos del Censo Nacional revelan que en 2010, de más de 11,3 millones de viviendas habitadas, cerca del 73% estaban ocupadas por propietarios, mientras que en 2022, la cifra baja a 68,9%, aunque sobre una base de casi 15,7 millones de inmuebles. A la inversa, la proporción de hogares inquilinos creció cinco puntos porcentuales hasta alcanzar 21%.
El problema se vuelve aún más sensible si se tienen en cuenta las condiciones económicas actuales. Según el reporte de Cippec, “casi la mitad de los hogares inquilinos destina una proporción cada vez mayor de sus ingresos a pagar el alquiler”, en un contexto de alto nivel inflacionario y una consecuente pérdida de poder adquisitivo.
Reportes especializados, como los de Zonaprop y el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), estiman que un departamento de una habitación en la Ciudad de Buenos Aires ronda entre 300.000 y 400.000 pesos mensuales (US$ 288 a US$ 384 al valor en el mercado paralelo), casi el doble del salario mínimo, fijado en 234.315 pesos (US$ 225) desde el primero de mayo.
Sumado a esto, en el sector hay un alto grado de informalidad en esas operaciones que profundiza la vulnerabilidad. Por ejemplo, en el Área Metropolitana de Buenos Aires, los alquileres sin contrato rondan el 50%, según Cippec.
La entidad alerta que el problema tiene una arista más, vinculada a la calidad de vida. Según sus informes, 1 de cada 3 hogares de Argentina no cuenta con una vivienda adecuada.
El Censo de 2022 también muestra que 15% de los hogares no accede al agua potable a través de la red pública y más de 38% no cuenta con cloacas.
Se advierte también que la situación es aún más delicada en los 6.467 barrios populares registrados. Según el Registro Nacional de Barrios Populares, allí viven más de 1,2 millones de familias en aproximadamente 1,1 millones de viviendas.
En estas áreas sólo el 2,58% de las casas tiene acceso formal a la red cloacal, un 8,43% al agua corriente y un 33,82% a la red eléctrica formal.
Es en este contexto tan adverso, desde el rubro inmobiliario celebraron, aunque con mesura, la reaparición de los créditos como un primer paso para intentar salir de la crisis.
“Por supuesto que traen soluciones al déficit habitacional. Sin embargo, hay que entenderlo como un proceso. Por ahora estos créditos serán solo para los que tengan ingresos medios y altos, estables y demostrables. Mucha gente se quedará afuera, pero es esperable que a futuro se vayan flexibilizando las exigencias. Lo veo como algo paulatino”, comenta a CNN Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (Cedu).
Más allá del nivel de ingresos, los bancos exigen otros requisitos que no son menores, como tener la capacidad de demostrar que los mismos sean en blanco y presentar un historial financiero favorable.
“Esta modalidad de financiamiento a largo plazo brinda oportunidades para que individuos y familias puedan alcanzar el sueño de tener una vivienda propia, al tiempo que dinamiza el mercado inmobiliario y contribuye al desarrollo económico”, manifiesta en un comunicado la directora ejecutiva de la Cedu, Mali Vázquez.
¿En qué consisten los créditos UVA?
Los primeros en relanzar este tipo de préstamos fueron el Banco Hipotecario, el Ciudad y el Nación.
Podrán acceder a ellos quienes quieran comprar su primera o segunda vivienda, o que busquen construir o ampliar sus propiedades.
Los montos ofrecidos alcanzan hasta 250 millones de pesos (equivalente a casi US$ 250.000) para financiar parte de la operación. Las condiciones y requisitos varían según el banco y fines con los que se obtenga el crédito, pero en general los importes rondan entre el 75% y 80% del valor de la vivienda.
En todos los casos, las cifras a devolver se actualizarán con base en un índice conocido como UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), sumado a una tasa nominal anual, definida por cada prestador. Los plazos para el pago de la deuda varían entre 10 y 30 años.
Como explica Fornoni, de Management & Fit, esta unidad resulta de “la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado de vivienda, y se actualiza diariamente en función del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), que se basa en el Índice de Precios al Consumidor (IPC)”, es decir, está atada a la inflación.
De todas maneras, los especialistas son cautos respecto de los efectos que estas líneas de crédito pueden tener sobre la crisis habitacional, dado que exigen una importante capacidad económica para justificar el pago de las cuotas.
Los bancos determinan que las mismas no pueden representar más del 20% a 25% del nivel de ingresos de los deudores.
Además, el hecho de que las cuotas estén vinculadas a la inflación también despierta la precaución de los que consideren acceder a uno de estos préstamos.
“En un contexto de mucha variabilidad económica, no todos se animan a embarcarse en un crédito de este tipo”, explica Fornoni, quién además recuerda que la última vez que se lanzaron, este índice de actualización incrementó mucho los costos.