Portal #1 de los Dominicanos en la Ciudad de New York

Las responsabilidades por intervenciones en las zonas comunes

3

Pregunta una lectora desde un conjunto de casas:

“1. Desde el año pasado apareció en Cundinamarca un caracol negro que se come toda la vegetación y, según dicen, es venenoso. Está entrando a las unidades privadas.

(Le puede interesar: ‘Estas son las nuevas reglas para alquilar vivienda turística).

“Los propietarios están protestando porque la administración no los fumiga, por su peligrosidad. Mi respuesta es que la administración erradica el bicho de los jardines que están en zonas comunes, mas no en las unidades privadas, por considerar que la misma está a cargo de cada propietario. No aceptan.

“2. En el exterior del condominio, en la vía pública, hay mucha vegetación y maleza que constituye riesgo de presencia de animales de todas las especies. Los propietarios exigen que la administración responda por la limpieza de estas zonas por el peligro que representa la presencia de animales”.

Respuesta:

Aunque inicialmente coincido con su posición en el sentido de que la administración solo se debe encargar de asumir la contratación de personas o firmas expertas para realizar el procedimiento de control y erradicación definitiva de estas especies, de las zonas de propiedad y uso comunal, considero que se debe investigar si la afectación de los jardines y demás zonas privadas está relacionada con la omisión de la administración o con el trabajo deficiente del contratista, pues en este caso la administración debe asumir a costa de todos los propietarios este valor y también adelantar la contratación y vigilancia de la erradicación, de acuerdo con las facultades otorgadas en el reglamento.

De tal manera que, a través del comité de convivencia, o por iniciativa del consejo de administración, se puede adelantar el procedimiento señalado en el reglamento y en la Ley para solucionar este conflicto.

Dependiendo del resultado de la investigación, se puede acordar también que los propietarios que por alguna causa hicieron esta labor de manera inadecuada, asuman un porcentaje del valor, pero sugiero después de consultar con personas expertas, que esta gestión se ejecute a través de la administración para garantizar un mejor resultado.

(Además: ‘Atribuciones que tienen los administradores delos conjuntos’).

A pesar de esta respuesta basada en la información de la consulta, la entidad a la cual se debe informar la existencia de los caracoles nocivos es la Corporación Autónoma Regional (CAR) de Cundinamarca, la cual podrá orientarlos en cuanto a la prevención, control y manejo de estos moluscos.

En cuanto a la vegetación y maleza en zonas públicas circundantes que se mencionan, corresponde a la administración presentar un derecho de petición ante la alcaldía municipal, para que esta, a través de la dependencia competente, haga la limpieza respectiva.

Daño a bienes muebles

Sobre el mismo tema de daños en bienes privados por causa de los bienes comunes, se responde otra consulta:

“Una persona fue contratada para hacer el resane y pintura de la torre del conjunto; los obreros dejaron caer sobre mi vehículo cemento en el techo, los batientes y el guardabarros”.

Se presentó queja ante la administración, que no advirtió ni hizo la señalización para que se retiraran los vehículos oportunamente, y el consultante lleva varios meses tratando de que la administración del conjunto asuma el pago, pero ésta ha hecho caso omiso manifestando que la póliza de seguro del contratista no cubre estos daños.

Manifiesta que ha intentado iniciar un trámite de conciliación ante varias entidades públicas, sin ningún resultado, pues argumentan que no reciben la solicitud por motivos de la pandemia y por no tratarse de la violación de un derecho fundamental. Solicita orientación al respecto, pues le parece injusto y arbitrario que deba responder y asumir por los hechos u omisiones de la administración.

Respuesta:

De acuerdo con lo dispuesto por el artículo 50 de la ley 675 de 2001, el administrador responderá por los perjuicios que, por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.

En el presente caso, y de acuerdo con los antecedentes expuestos, el daño fue ocasionado por negligencia u omisión de la administración y no puede ser indiferente a la hora de responder ante el propietario afectado. Este debe comenzar por dirigirse a través de un derecho de petición ante el mismo administrador y ante el consejo para que se inicie el procedimiento de solución de conflictos, buscando el pago del valor correspondiente. En todos estos casos es necesario investigar el cubrimiento de las pólizas por daños a terceros, que deben ser exigidas a los contratistas, la del administrador o las generales del conjunto.

Si estos riesgos no están amparados, de todas formas se deben asumir los costos bien por el mismo administrador o por la copropiedad, dependiendo de la averiguación de los hechos.

(También: ‘Resuelva sus dudas sobre el uso de los parqueaderos comunes’).

Por otra parte, no coincido con la respuesta de algunas entidades que adelantan conciliaciones, en cuanto a la imposibilidad de iniciar los trámites por causa de la pandemia o por no tratarse de la vulneración de derechos fundamentales; incluso en estas circunstancias, se están adelantando las solicitudes y audiencias de manera virtual.

El afectado puede instaurar las acciones del caso por desconocimiento o violación del derecho de petición, bien sea por la administración o por las entidades oficiales, acudiendo a la acción de tutela si es el caso. Ello sin perjuicio del derecho que tiene el afectado para instaurar las acciones judiciales pertinentes para que se determine la responsabilidad y se ordene la indemnización por daños y perjuicios.

NORA PABÓN GÓMEZ
​Abogada – Asesora Externa

Encuentre también en Economía y Negocios:

La inflación del país en enero fue del 0,41 por ciento

Las carreras más apetecidas para estudiar con becas en el exterior

Empresas ganadoras y perdedoras que dejó la pandemia en el mundo

Fuente: El Tiempo https://www.eltiempo.com/economia/sectores/conjuntos-residenciales-quien-asume-responsabilidades-por-intervenciones-en-zonas-comunes-565066

Deja una respuesta

Su dirección de correo electrónico no será publicada.

A %d blogueros les gusta esto: