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Análisis: Espacio público y otras claves de la Ley de Vivienda

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Cuando pasó a sanción presidencial el proyecto de Ley de Vivienda y Hábitat, hice una breve referencia a su contenido. Expedida y publicada la Ley 2079 del 14 de enero de 2021, y sin ser este un espacio suficiente para su análisis completo, quiero resaltar su importancia para el sector constructor.

Ello independiente de aspectos contemplados por la norma, para garantizar a las personas su derecho constitucional a una vivienda digna, con lo cual el Gobierno Nacional, al que se debe esta iniciativa, buscó mecanismos para que la población accediera más fácilmente a los subsidios VIS y no VIS, al mejoramiento de la vivienda y a la adquisición de vivienda rural.

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La norma tendrá un efecto inmediato en los planes de ordenamiento territorial (POT) que están en proceso de elaboración y revisión, ya que además introduce modificaciones y/o adiciones a varios artículos de la Ley 388 de 1997 con fundamento en la cual se adoptan los POT de distritos y municipios. Por consiguiente, incidirá también en muchos aspectos jurídicos, técnicos y de costos, relacionados con la urbanización y construcción y como lo estableceré más adelante, en la seguridad y en las copropiedades de algunos conjuntos de VIS Y VIP.

La ley recién expedida consta de un Título Preliminar del cual se destaca, además de sus objetivos y principios, la regulación de la Política de Estado de Vivienda y Hábitat y se menciona el principio de sostenibilidad.

El Título I trata de los Instrumentos de Fomento para el acceso a la vivienda urbana. El Título II se refiere a las Acciones de Promoción de la Vivienda Rural.

Previsiones sobre ordenamiento territorial y desarrollo urbano. En lo que hace relación a las disposiciones que más afectarán a los POT y a los instrumentos que los desarrollen, a las normas urbanísticas y a las urbanizaciones y construcciones, éstas se incluyen en el Título III.

Este contiene los artículos que reforman o adicionan a la Ley 388 de 1997. Los artículos que lo componen se refieren a las instancias de concertación de asuntos ambientales del POT, las acciones urbanísticas, las actuaciones urbanísticas, los planes parciales y reconocimiento de viviendas en asentamientos legalizados. En las modificaciones y adiciones a la Ley 388 de 1997 se enuncian el artículo de los motivos de utilidad pública y la destinación de los recursos provenientes de la participación en plusvalía. Al regular los insumos para la planificación urbana se conforma el Observatorio de Ordenamiento Territorial. En el artículo 27, una de las principales modificaciones a la Ley 388 de 1997 es la determinación de que los actos administrativos relacionados con las acciones urbanísticas no consolidan situaciones jurídicas de contenido particular y concreto. Solo producen esta seguridad jurídica las actuaciones urbanísticas, como las licencias de parcelación, urbanización, construcción y demás establecidas por las normas nacionales.

En cuanto a los planes parciales, la norma reitera que la vigencia del plan parcial se señalará en el decreto que se adopte y no se alterará por el hecho de que se modifique el POT, salvo que los propietarios de predios se acojan por escrito a la nueva reglamentación. Esta advertencia debe ser tenida en cuenta por alcaldes y oficinas de planeación, pues estamos presenciando casos en que se pretenden reformar proyectos de la ciudad, olvidando planes parciales ya aprobados y derechos adquiridos de los propietarios de inmuebles.

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Uno de los principales temas regulados por la Ley es el espacio público. En las disposiciones finales incluye una previsión de la mayor importancia, pues se refiere a la seguridad en los inmuebles. Aun cuando desde la Ley 9ª de 1989, y luego con la Ley 388 de 1997, se permitía la administración de algunas zonas públicas por parte de particulares, esta ley es precisa cuando prevé que las urbanizaciones, unidades inmobiliarias cerradas, barrios o desarrollos de propiedad horizontal que cuenten con elementos instalados en el espacio público destinados a su seguridad, como rejas, cerramientos, puestos de vigilancia y talanqueras, entre otros que sean objeto de restitución por parte de las autoridades, podrán concertar con la administración distrital o municipal la administración y cuidado del espacio público correspondiente, para mejorar las condiciones de seguridad de la zona.

La ley debe ser reglamentada lo más pronto en este y otros aspectos que lo requieran y observada por las autoridades respectivas, alcaldía y oficinas de planeación, para que no quede solo escrita, como ha sucedido con otras.

Es de anotar que hay varias disposiciones de la Ley 388 de 1997 que, aún reglamentadas, no han sido aplicadas debidamente en varios distritos y municipios, como es el caso del artículo 48, relacionado con las compensaciones a los propietarios de terrenos e inmuebles determinados como de conservación histórica, arquitectónica o ambiental. También muchos inmuebles siguen siendo afectados por tiempos indeterminados y sin que se compense a los propietarios.

Por último, la Ley adiciona a la Ley 675 de 2001 varios parágrafos relacionados con VIS y VIP de menos de cinco unidades de vivienda. Los artículos complementados son Art. 8: certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica; Art. 25: obligatoriedad y efectos de los coeficientes de copropiedad; Art. 29: participación en las expensas comunes; Art. 35: fondo de imprevistos; Art. 36: órganos de dirección y administración.

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Serán los reglamentos de propiedad horizontal los documentos idóneos para regular las normas aplicables a ese tipo de edificaciones, pues de lo contrario se van a producir muchos conflictos y problemas de convivencia.

Por otra parte, el 19 de enero de 2021 fue expedido el Decreto Nacional 057 por el cual se modifica el Decreto 1077 de 2015. El decreto, entre varias disposiciones, regula las garantías de contratos de arrendamiento y de arrendamiento con opción de compra.

Nora Pabón Gómez
Abogada – Asesora externa

Fuente: El Tiempo https://www.eltiempo.com/economia/sectores/nueva-ley-de-vivienda-y-habitat-analisis-562199

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