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Las obligaciones de administradores ante propietarios y residentes

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Consulta una lectora: “Soy propietaria de un apartamento localizado en el primer piso en Soacha- Ciudad Verde, el cual siempre ha estado en arriendo.

Al adquirir el apartamento a la constructora no se contaba con servicio de bicicletero y hace aproximadamente 3 años me di cuenta de que en la zona aledaña a mi apartamento habían ubicado un bicicletero el cual en su momento no tenía mucho uso. Actualmente en esta zona se está generando mucho desorden ya que se está utilizando como sitio para que las mascotas hagan sus necesidades y los dueños no recogen estos desperdicios, lo que genera continuamente malos olores, se presenta alta circulación de personas a diferentes horas con ruidos continuos y se ubican en la parte del jardín lateral y frontal del apartamento utilizándolo como zona de fumadores y zona social del conjunto.(…) Todos estos inconvenientes ocasionaron que los arrendatarios me entregaran el inmueble”.

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La propietaria manifiesta que ha presentado varias veces su queja a la administración, la cual le ha respondido que las personas del comité de convivencia no quieren ‘entrar en conflictos’ con los propietarios que no acatan las recomendaciones.

También argumenta la administradora, que debe soportar todo, así como los residentes de apartamentos colindantes con el jardín infantil o los estacionamientos. La diferencia es que cuando estos los adquirieron ya conocían la ubicación del parque, mientras que la consultante no.

“Soy consciente –dice– de que el servicio de bicicletero es necesario para el beneficio de todo el conjunto, pero no puede ir en detrimento ni alterar la tranquilidad de ningún propietario, que es lo que está sucediendo en este momento. Mi consulta es si están vulnerando mis derechos como propietaria según la normativa vigente y si por vía legal puedo realizar la solicitud formal para que el bicicletero sea retirado de esta zona y ubicado en otra parte del conjunto residencial donde no afecte a ningún habitante de este. ¿Es necesario esperar la nueva asamblea para realizar esta solicitud?”

Respuesta: Como señala en parte la consultante, la ubicación de los bienes comunes como estacionamientos, parques , salón comunal de acuerdo con un proyecto arquitectónico aprobado por la entidad competente ( Curaduría u Oficina de Planeación) y con lo consignado en la licencia, el cuadro de áreas, planos de propiedad horizontal y reglamento de propiedad horizontal , documentos que forman parte de la negociación de las unidades privadas y que por tanto conocen y aceptan los adquirentes de estas previamente, es diferente de la destinación posterior de los bienes o zonas comunes por decisión de cualquiera de los órganos de administración, para usos diferentes a los que aparecían en los citados documentos.

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Cuando una persona selecciona su inmueble ya sea por compra, arriendo u otra, figura jurídica con determinada localización, características o con vista a una zona verde libre, u otro móvil, conoce que esta será para el uso de todos, pero con todas las limitaciones.

Primero, no puede la administración, ni el consejo y ni siquiera la asamblea de propietarios, cambiar su destinación sin contar con los propietarios o residentes afectados. En todo caso, los afectados podrían impugnar una decisión de la asamblea o del consejo por la causa anotada.

En segundo lugar, la administración ejecuta las decisiones de la asamblea, órgano que puede reglamentar el uso de los bienes comunes, pero no tiene por qué decidir. Por otra parte, tanto en el caso de los bienes con destinación original para cada uso comunal específico, como en los destinados para usos provisionales por la asamblea, la administración con el apoyo del consejo, debe realizar un estudio previo, en el que se tendrán en cuenta los derechos adquiridos por los propietarios.

Antes de aprobarlo, además de las previsiones generales del reglamento para la utilización de cualquier bien común, deben reglamentar las condiciones para el funcionamiento del uso. Me refiero a usos provisionales, pues si son definitivos y dependiendo de cada caso, sería necesario obtener la aprobación y legalización adicional de las modificaciones de los actos administrativos y del reglamento. Un cambio de usos específicos podrá conllevar la reforma de las escrituras de algunos apartamentos.

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El administrador también debe garantizar los derechos de la propietaria a no ser perturbada en el uso y goce del apartamento, como en efecto está sucediendo pues ya se lo entregaron los arrendatarios y se ha comenzado a producir un perjuicio económico.

En cuanto al Comité de Convivencia, es cierto que sus miembros, e incluso los del Consejo de Administración, a veces no se quieren meter en problemas como lo señala la administradora, pero es la consecuencia de aceptar estas responsabilidades como sucede con cualquier dignatario. Para disminuir este riesgo, lo que deben hacer es sujetarse estrictamente a las normas y disposiciones de la asamblea.

Desde luego que se están vulnerando los derechos de la propietaria. Puede ejercer su derecho de petición ante la administración y ante el consejo para que se apliquen los mecanismos de solución de conflictos, se dé cumplimiento al reglamento y se respeten sus derechos. Las cargas no pueden recaer sobre un solo propietario y los derechos de los demás no pueden ser ejercidos perjudicando a uno o más propietarios, residentes u ocupantes.

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En caso de no obtener resultados, tendrá las acciones judiciales y /o policivas por lo cual podrá asesorarse con un abogado para que analice el caso de manera exhaustiva y con todos los antecedentes. Es pertinente recordar la responsabilidad de los administradores ( artículo 50 de la Ley 675 de 2001), así como las recomendaciones de todas las medidas y cumplimiento de los protocolos de bioseguridad aplicables a las copropiedades con base en los adoptados por el Ministerio de Salud (Resoluciones 0666, 0890 y 0898 de 2020 principalmente) y exigir las medidas mínimas de distanciamiento social , uso de tapabocas y lavado de manos.

NORA PABÓN GÓMEZ
Abogada – asesora externa

Vivienda & Construcción cuenta con los análisis de la consultora del sector de la construcción y las copropiedades, quien responde en esa página de EL TIEMPO a inquietudes e interrogantes de los lectores enviadas al correo electrónico, [email protected]

Fuente: El Tiempo https://www.eltiempo.com/economia/finanzas-personales/cuales-son-las-obligaciones-de-administradores-ante-propietarios-y-residentes-539968

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